Познавательная экономика

Методы оценки имущества промышленной организации

· размер дохода и характер его изменения (постоянный, изменяющийся с известными темпами роста или падения, изменяющийся без видимого тренда);

· периодичность получения дохода (ежемесячная, ежеквартальная, полугодовая, ежегодная);

· продолжительность периода, в течение которого прогнозируется получение дохода.

. Дисконтирование потоков денежных средств осуществляется посредством приведения текущей стоимости потока денежных средств за каждый из будущих периодов на основе применения, теории стоимости денег во времени и суммирования всех текущих стоимостей.

В зависимости от стоящей перед оценщиком задачи, дисконтируются потоки денежных средств, выражающие:

чистый операционный доход;

доход инвестора до налогообложения;

доход инвестора после налогообложения;

доход банка по выданному кредиту;

доход арендодателя по арендному договору.

. Ставка дисконтирования выбирается, как средняя норма прибыли, которую инвесторы ожидают получить на капиталовложения в схожие объекты в условиях данного рынка недвижимости и отражающую ожидания рынка недвижимости.

. Поскольку норма прибыли прямо пропорционально зависит от риска, то ставка дисконтирования определяется тем, насколько высоко средний инвестор оценивает уровень риска, связанный с вложением средств, в покупку данного предприятия. Чем выше уровень риска, тем больше ставка дисконтирования и, соответственно, меньше текущая стоимость будущих доходов.

. Определение метода дисконтирования - предполагает расчет выручки от продажи (реверсии) объекта недвижимости в конце периода владения и приведение ее к текущей стоимости через ставку дисконтирования.

. Сложение текущих стоимостей потоков доходов и выручки от продажи (реверсии).

. Расчет стоимости предприятия как разницы между суммой доходов за ряд лет и суммой привлеченных заемных средств.

Будущие доходы и расходы образуют потоки денежных средств по каждому шагу расчета.

Оценка предстоящих затрат и результатов деятельности предприятия определяются в пределах расчетного периода, продолжительность которого называется горизонтом расчета. Горизонт расчета измеряется количеством шагов расчета.

Затратный (имущественный) подход. Его сущность, область применения и этапы

Подход к оценке имущества предприятия с точки зрения затрат - это определение его текущей стоимости на основе расчета восстановительной стоимости оцениваемого объекта (или стоимости замещения) и определения его физического, технического состояния и функционального соответствия на дату оценки.

Главный признак затратного подхода - это поэлементная оценка, то есть оцениваемый имущественный комплекс расчленяется на составные части, делается оценка каждой части, а затем стоимость всего имущественного комплекса получают путем суммирования стоимостей его частей.

Подход к оценке на основе затрат является наиболее приемлемым:

· при оценке государственных объектов;

· при расчете стоимости имущества, предназначенного для специального использования (без получения дохода) - это школы, больницы, здания почты, культурные сооружения, вокзалы и т.д.;

· при переоценке основных фондов;

· для бухгалтерского учета основных фондов;

· при оценке в целях налогообложения и страхования;

· при судебном разделе имущества;

· при распродаже имущества на открытых торгах.

Этапы затратного подхода и последовательность их выполнения.

Этап 1. На первом этапе оценщик анализирует структуру имущественного комплекса предприятия и выделяет его составные части (например, земля, здания, сооружения, коммуникации), оценка стоимости которых производится различными методами.

Этап 2. На втором этапе перед оценщиком стоит задача определения стоимости земельного участка и работ по его благоустройству. Если земельный участок арендован, то его стоимость не оценивается. Прямое сравнение продаж - это надежный и наиболее часто используемый при оценке стоимости земельных участков метод. В процессе его применения в качестве исходной информации выступают цены недавних продаж участков, имеющих схожие характеристики.

Публикации и статьи

Экономический цикл
Теория экономических циклов наряду с теорией экономического роста относится к теориям экономической динамики, которая объясняет движение народного хозяйства. Теория цикла исследует причины колебания экономической активности во времени. Поскольку экономический рост происх ...

Анализ и резервы улучшения использования основных средств СХА Грековский Кировской области, Тужинского района
Основные средства являются неотъемлемой частью любого предприятия и от повышения эффективности их использования зависят важные показатели деятельности предприятия, такие как финансовое положение, конкурентоспособность на рынке. Проблема повышения эффективности использова ...