За последние десятилетия усиление конкуренции отмечено фактически во всем мире. Еще не так давно она отсутствовала во многих странах и отраслях. Рынки были защищены и доминирующие позиции на них были четко определены. И даже там, где существовало соперничество, оно не было столь ожесточенным. Рост конкуренции сдерживался непосредственным вмешательством правительств и картелей.
Постановка задачи
Девелоперская компания приобрела недостроенный объект недвижимости. Однако у нового собственника возникли сомнения в доходности объекта, если его использовать по планируемому функциональному назначению.
Для определения наилучшего и наиболее эффективного использования объекта (ННЭИ) необходимо рассмотреть его доходность при базовом использовании (жилое здание), затем при всех реально осуществимых альтернативных способах.
На основании предварительной оценки возможностей функционирования недостроенного объекта были выбраны три наиболее приемлемых варианта.
"ЖИЛОЕ ЗДАНИЕ" (базовое решение)
В строении размещаются преимущественного многоуровневые квартиры общей площадью 13049 кв. м. на уровне улицы в здании размещаются коммерческие помещения площадью 130 м. кв., ниже уровня улицы имеется два подземных парковочных этажа. В здании расположено 50 квартир площадю от 100 до 400 кв. м. количество парковочных мест рассчитано на 136 автомобиля.
"КОММЕРЧЕСКО-ЖИЛОЕ ЗДАНИЕ" (новое использование)
Здание реконструируется под комплекс, включающий квартиры площадью 8612 кв. м. площадь коммерческих помещений 1957 кв. м. в здании запланировано 30 квартир, средняя площадь 280 м. кв. количеств парковочных мест - 53.
"ОФИСНО-КОММЕРЧЕСКИЙ ЦЕНТР" (новое использование)
Здание переоборудуется под коммерческо-офисное здание. Площадь коммерческих помещений 1957 кв. м. и офисных 7568 кв. м. количество парковочных мест - 59.
недвижимое имущество экономическая оценка
Задачей является оценка экономической эффективности вариантов с учетом доходов от аренды и продажи, затраты на ремонт и переоборудование, амортизационных отчислений, а также затраты на его содержание и использование. Все эти затраты возникают в период 2013-2018 г. г.
Определяются риски, связанные с инвестированием в недвижимость.
Предварительно проводится маркетинговое исследование рынка и дается комплексная оценка местоположения объекта. Результаты представляются в форме SWOT-анализа по трем проектным решениям. Пишутся выводы, где дается рекомендация по двум выбранным проектным решениям из трех рассматриваемых.
Далее проводится финансовая оценка двух выбранных проектных решений по критерию максимальной прибыльности.
Исходные данные по трем проектным решениям развития объекта
Карта объекта по адресу г. Москва, ул. Исаковского, дом 25 (масштаб 1: 40000).
Район Строгино расположен в Северо-Западном административном округе, недалеко от МКАД, на правом берегу Москва-реки. Район занимает территорию в 1670 гектаров. Численность проживающего здесь населения составляет порядка 119 тысяч человек.
В районе строительства преобладают зоны жилых микрорайонов и жилых групп многоквартирной жилой застройки. Так же рядом находятся зоны природных и озелененных территорий, парковые зоны и река Москва.
ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ ПО БАЛАНСАМ ПЛОЩАДЕЙ ПРОЕКТНЫХ РЕШЕНИЙ
Данные по проекту "Жилое здание" Адрес: г. Москва, ул. Исаковского, д.25, к.1
|
% |
м. кв. |
||
|
Коммерческие площади |
1 |
130 |
|
|
Офисные помещения |
0 |
0 |
|
|
Квартиры |
66 |
8612 |
|
|
Технические площади |
10 |
1305 |
|
|
Парковочный холл |
23 |
3001 |
|
|
Высота квартир, м |
3,3 |
||
|
Высота коммерческих помещений, м |
3,8 |
||
|
Объем, м. куб. |
28917 |
||
|
Всего площадей |
100 |
13049 |
|
|
Парковочных мест |
136 |
||
Проект "многоэтажное блокированное жилое здание". Блокированные одноквартирные жилые помещения. Парковочные места расположены в 2 этажах, на уровне улицы располагаются коммерческие помещения. Основной объем здания составляют жилые квартиры, в каждой из которых имеется отдельный вход, как со двора, так и с парковочного холла.
Данные по проекту "Коммерческо-жилое здание" и баланс площадей
Адрес: г. Москва, ул. Исаковского, д.25, к.1
|
% |
м. кв. |
|
|
Коммерческие площади |
15 |
1957 |
|
Офисные помещения |
0 |
0 |
|
Квартиры |
66 |
8612 |
|
Технические площади |
10 |
1305 |
|
Парковочный холл |
9 |
1174 |
|
Высота квартир, м |
3,3 |
|
|
Высота коммерческих помещений, м |
3,8 |
|
|
Объем, м. куб. |
35859 |
|
|
Всего площадей |
100 |
13049 |
|
Парковочных мест |
53 |
Предложение с различными сочетаниями вариантов квартир. Парковочные места расположены на одном уровне, на уровне улицы предусматривают большое количество разнообразных коммерческих помещений. Квартиры имеют отдельные входы либо со двора, либо из лестничной клетки. Квартиры одно-, двух - и четырехуровневые. Имеется лестничная, лифтовая связь с двором, как из парковочного холла, так и с уровня улицы.
Данные по проекту "Офисно-коммерческий центр" и баланс площадей.
Адрес: г. Москва, ул. Исаковского, д.25, к.1
|
% |
м. кв. |
|
|
Коммерческие площади |
15 |
1957 |
|
Офисные помещения |
58 |
7568 |
|
Квартиры |
0 |
0 |
|
Технические площади |
17 |
2218 |
|
Парковочный холл |
10 |
1305 |
|
Высота офисных помещений, м |
3,3 |
|
|
Высота коммерческих помещений, м |
3,8 |
|
|
Объем, м. куб. |
32414 |
|
|
Всего площадей |
100 |
13049 |
|
Парковочных мест |
59 |
Вариант коммерческих помещений и офисного здания. Парковка на одном этаже. На первом этаже много коммерческих помещений. Здание содержит, в основном, офисы, имеющие отдельные входы со стороны улицы или с торговой галереи. Из парковочного холла организована лифтовая и лестничная связь с торговой галереей и частью офисов. Благодаря стоечно-балочной конструкции здания коммерческие и офисные помещения легко могут перепланированы и разделены на отдельные блоки.
Анализ характеристик объекта и рыночной ситуации
Экономическая эффективность разработки электронных модулей
(от англ. Scalable Vector Graphics - масштабируемая
векторная графика) - язык разметки масштабируемой векторной графики, созданный
Консорциумом Всемирной паутины (W3C) и входящий в подмножество расширяемого
языка разметки XML, предназначен для описания двумерной векторной и сме ...
Экономические взгляды И.В. Вернадского
Экономическая программа дворянского либерализма XIX в. В России отмечала экономическую
неэффективность крепостного труда, его непроизводительность, невыгодность для
общества: «крепостное положение препятствует развитию торговли,
промышленности». Свои предложения он доказывал ...